第三章:耳慣れない専門用語の説明。物件概要の見方。

簡易パンフレットを手にした二人。モデルルームに行くことを少しためらっている。虎穴に入らずんば虎子を得ず。行かなきゃ始まらない。その前に出来るだけ知識武装しておきたい。いいように丸め込まれないために。ーA

A:不動産の広告の最後にある小さな文字。ここには重要な事実が書いてある。嘘や偽りは書けない。どのようなことが書かれているか、読めば少しは分かる内容だが読む気も起きないように書いてある。そこをあえて説明、注意喚起しておく。

☆「第一期予告」 第一期などと、期でいくつかに分けられていることが多い。50戸のマンションを一度に売ると50人の営業マンと50テーブルの大きな会場が必要だが、仮にそれを10期に分けると5戸のマンションを10回販売することになる。そうすれば営業5人と5テーブルで済む。期分けというのは販売サイドの効率性のために必要なものだ。そして「予告」というのは、近いうち始まるが、今回いくつ販売するかまだ決まってない。価格も決まっていない。でもいつ販売するか先に宣伝しておきたい。などという場合の広告物。決まったら価格を明示した本告(予告があれば必ず本告をしなければならない)チラシを再度折り込んで広告する。ここで間違いやすい例を一つ。’第三期が来月OO月OO日からOPEN。’という場合。じゃあ今日はオープン前だから開いてないの?というとCLOSEしているわけではない。第二期を継続して販売している。オープンと書かれているからまだやってない気がするが、大体は開いている。最終期では、ぐずぐずしていると完売御礼ということもあるので気が向いたら早く行った方がいい。

☆建蔽率 容積率について:これは不動産ならではの文言。建蔽率(けんぺいりつと読む)は大体50%~100% 容積率(ようせきりつと読む)は200%~400%あたりが多いと思うが、新宿の都庁のあたりは1000%くらいまであった気がする。建蔽率については、その土地に対して、何%まで建物が建てられるかを示しており、地域ごとに制限が決められている。雑に説明すると、建物の上からライトを当てて陰になる部分が、敷地全体の何%までは大丈夫ですよということ。戸建てであれば50%とすると、建物は持っている土地の半分しか建てることができない。建てられない部分には庭や駐車場がある。庭にもう一軒建ててしまうと建蔽率が跳ね上がり違法建築になってしまう。そして「容積率」は、その土地の何倍の面積まで建てられるかということ。1階部分の土地が仮に100㎡だとすると容積率200%の場合、床面積を200㎡まで建てられるということになる。ただし、建蔽率が50%だとすれば100㎡のうち50㎡までしか1階の床面積が取れないため、4階建てにして50×4=200㎡ということで4階まで建てた床の面積の合計で容積率いっぱいになる。他にも容積対象面積だの法廷延床面積だの細かい部分が書いてあるが、知らなくとも影響は少ないので割愛する。

☆用途地域について:第一種中高層住居専用地域など。用途地域というものが(市街化地域には)定められている。比較的前の方に〇〇地域と書いてある。大きく分けると3種類、小さく分けると10種類以上ある。大きくは商業系地域/住居系地域/工業系地域。商業系地域は主に駅前の高い建物が密集しているところなどに多い。住宅としては背の高い駅近マンションは商業地域に多いと考えられる。住環境について優先的ではないので、隣が夜までキラキラした深夜営業のスナックだったり、ビルが至近距離で建ち、日照が阻害されてしまう可能性があるところがデメリット。住宅系の地域とは、代表的には戸建ての住宅街など。風俗やギャンブル、キャバレーなどの用途が制限されており、建てられない。日当たりを守りながらお互いに建てるという日影規制により住環境が守られている。そして工業系地域は主に町工場から重化学コンビナートまで様々だが、主に工場などを建てるのに適した場所である。住宅にはあまり適さない土地。とはいえ、昔は工場街だったが今は住宅街に様変わりしているとなれば住環境はいいと思うので、準工業地域などと書かれていても周りが家だらけであれば住宅地域とさほど変わりないと考えて差し支えない。実態がどうかが大事。

☆徒歩分数:〇〇駅徒歩9分など。80mで1分と決められており全国共通。道のりで720m駅から離れていれば9分。極端な例、徒歩1mも80mも徒歩1分。81mは2分。

☆ローン概要:〇〇銀行 金利変動で0.42%。35年まで、1億円までなどと書き連ねてある。こちらはローンの章で詳しく説明したい。変動金利は35年間金利が変化するもの、対称的に固定金利は35年間一定の金利で変動のないもの。である。固定金利の方が安心だが、そもそも金利が高く設定されている。固定金利は、引き渡しの月の金利が適用になるので、タワーマンションを第一期で契約し、入居まで2年ありますなどという場合、2年後の固定金利の利率が適用になり、毎月固定金利の金利は変わるので、ドキドキである。引き渡しまで長い場合はリスクにもなる。またローンの章でじっくり話す。

☆月々6万円台から!:「家賃と比べてください。月々6万の支払い」1LDKの家賃位で家が買えるのか!。などと書いてあるが落とし穴もある。チラシの細かい字を見ていると書いてある。月々69,999円のローン(管理費、修繕積立金、その他駐車場などは別)。管理費や修繕費などというものは建物によりまちまちだが、あるチラシを見たところ、3LDKのマンションで管理費13000円、修繕費6000円、駐車場が12000円、ネット1200円、町内会費200円とあった。合計32,400円が追加され、10万2399円が本当の支払い金額となる。6万円で家が手に入ると思って来たが、話を聞けば一番安い部屋で10万円というオチ。でも広告上69,999円は6万円台であり、虚偽広告には当たらないのでセーフなのである。さらに見ていくと、ボーナス払い15万などと書いてあったり、頭金398万円の場合などと初期投資額も結構入れる条件での6万円台だったりするので、惑わされてはいけない。同じ負担額でもこのようにボーナス併用と頭金をごっそり入れる条件であれば月々4万や5万~とも書けないことはない。そんなに甘い話はないという認識でいればOK。ちなみにマンションには管理費、修繕積立金というものがある。双方とも毎月支払う金額だが、前者は主に毎日かかる維持管理費のお金。後者は将来修理するときのために貯金しておくお金のこと。管理費は変わらないが、修繕積立金は10年、20年と徐々に上がっていき、6000円スタートでも30年後は20000円を超えるくらいに増額されると考えていてほしい。これは営業から購入する前に説明がある重要な項目なので、聞きたければ早い段階で見せてもらうのもいい。

以上、ワード説明でした。この言葉が分からない、文章が難解で理解できないなどの質問を承ります。

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