なぜマンションの価格は上がり続けているのか?

マンション価格の上昇局面について、今後の予測を話します。今買おうとしているが、損するのではないかと躊躇している人へのメッセージになれば光栄です。

首都圏のマンション価格は止まることを知らず、今年もまた上がっていることを実感している。東京では誰が買うの?というくらい高額なものばかりだ。

一般的に、不動産の価値はそう簡単に比較はできない。大きな道を挟んで近いマンションといえども価値は同じではない。向きも部屋の大きさも違うものをどうやって比較しているのだろうか。

 マンションの場合、床の面積で測る。床一坪につきいくらといった「坪単価」という言葉を聞いたことはあるだろうか。例えば20坪(おおよそ3LDKの大きさ)で5千万と、15坪で4千万円はどちらが割高だろう。前者は一坪250万円。後者は同260万ちょっとである。結果、割高なのは後者となる。

この平均の坪単価が、去年の平均値より高い状態であると値上がりしているなと思える。特に目立った新商品があるわけではないのにどんどん値上がりしている原因は何であろうか。犯人は「建築費」これが上がり続けて収まらない。材料費も人件費も上がっている。特にマンションの一部屋について沢山の釘が使われるようになったわけではない。材料の総量はほぼ変わっていない。人件費は労働者が賃上げストライキをして成功したわけではない。、人員が足りなくなり、人手不足が深刻化し、期間内に工事を完了しなければならないときに人が足りない。仕方なく高い給料を出すからと募集するようになる。そうしてもなかなか集まらないので、更に日当を上げる。この繰り返しだ。資材は外国からのタンカーの重油代などが上がり、これも簡単には下がらない。今まで押さえつけられていたものが、押さえられなくなったということだ。

 そして、主である「売主」という立場が相対的に弱まっている。建設会社の見積もり額の上昇が抑えることができない。工事会社の受注数は間に合ってるから、マンション工事を引き受けるメリットが薄い。そのため工事費を頑張ることはなくなる。

 マンション販売価格の内訳としては、土地代、建設費、設計監理料、モデルルーム建設費用、広告費、販売促進費などがあり、税金と利益とその他全て足したものが総売上となる。土地代はそれほど上がっているとは聞かない。広告費も上がっているとはいえず。やはり建設費が大きい。

 建設費の上昇は、賃金の上昇を伴うのでそう簡単に減らないと思われる。給料を急に減らすことは会社はできないからだ。急に建設会社志望の若い労働力が増えることはありえない。人手不足はしばらく解消できないと思われる。東京オリンピックが終わると価格が下がると噂されているが、本当にそうだろうか。私はそうは思わない。

 寒い冬に朝から外で働くという「3K」の仕事は、人手不足を招いた。ただこの先は人手不足で高収入になり、そして引く手あまたになり「稼げる」人気の仕事になるかもしれない。今まで日が当たらなかった仕事が正当に賃金で評価されるようになれば、それが全国に一巡したときにようやく遅れてマンション価格は落ち着いてくるかもしれない。マンション価格は闇雲に上がっているのではなく、それまでが低すぎた。物づくりに敬意を払い、マンション価格の上昇を嘆くのではなく、正しい方向に進んだ結果、正しい価格体系に向かっていると思いたい。だから値上がりして、オリンピック後に下がるのではと躊躇しているひとがいたら伝えてほしい。

動いて後悔するのは一時、動かなかったときの後悔は一生。

株と一緒で、誰の言葉を信じても買い時なんか分からない。買いたくなった時が買い時。買ったらそのあとは振り返らないから、その時良かったかどうかなんて買った人はあまり気にしない、と思えば少し決心は固まるでしょうか。

続く

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